En Florida, el artículo 482.226 de los Estatutos exige un informe escrito cuando un licenciatario inspecciona en busca de organismos destructores de madera para una transacción inmobiliaria y cobra, o cuando el cliente lo pide. El informe va en el formulario que prescribe el departamento y, según el propio estatuto, no garantiza la ausencia de esos organismos.
Puntos clave
- El artículo 482.226 se aplica cuando la inspección es para una transacción inmobiliaria y hay cobro o pedido de informe escrito.
- El informe debe ir en el formulario que prescribe el departamento y cubrir todos los organismos destructores de madera.
- Debe registrar la fecha, la dirección, las áreas no inspeccionadas con su motivo y las áreas inaccesibles.
- Tiene que indicar que se fijó un aviso de inspección en la propiedad y en qué lugar está.
- El licenciatario debe conservar copia del informe al menos tres años.
- Un informe WDO describe lo que se pudo ver en una fecha, y el propio estatuto dice que no garantiza la ausencia de estos organismos.
¿Qué es un informe WDO?
WDO son los organismos destructores de madera: termitas de suelo, termitas de madera seca y otros que dañan la estructura. El informe es el documento que resume lo que una inspección vio en una fecha.
La sigla viene de organismos destructores de madera, y en Florida el término cubre a las termitas de suelo, a la termita de madera seca y a otros organismos que dañan la madera de la estructura. Un informe WDO se pide sobre todo cuando alguien compra o vende una casa, porque el comprador quiere saber qué hay en la estructura antes del cierre. El informe describe qué se vio, en qué áreas, y qué quedó fuera de la revisión.
Eso no es lo mismo que un tratamiento. Un informe no trata nada, y no reemplaza un diagnóstico completo si el comprador necesita uno. El artículo 482.226 regula qué debe contener el informe cuando se usa en una transacción, y no qué debe hacer el técnico en cada caso. Por eso leer el informe como un documento y no como un permiso es lo más útil.
¿Cuándo se aplica el artículo 482.226?
La ley se aplica cuando un licenciatario inspecciona para una transacción inmobiliaria y cobra, o cuando el cliente pide un informe escrito. Una inspección sin esa transacción no entra en la regla.
El estatuto se refiere a una inspección hecha en busca de organismos destructores de madera para una transacción inmobiliaria. Dos condiciones lo activan: que se cobre por el trabajo o que el cliente pida un informe escrito. Si ninguna de las dos se da, el artículo 482.226 no es el que rige ese trabajo. Quien compra o vende debe pedir el informe a un licenciatario y confirmar en los registros de licencias del departamento que la persona que firma está habilitada.
Esto explica por qué una inspección hecha como favor, sin cobro y sin pedido de informe, no tiene la misma forma que un informe de compraventa. El informe de transacción tiene requisitos específicos que una revisión informal no tiene. Lo que sirve en ambos casos es que el técnico diga con claridad qué revisó y qué no pudo revisar.
¿Qué formulario y qué datos debe tener el informe?
El informe va en el formulario que prescribe el departamento y registra la fecha, la dirección, las áreas no inspeccionadas con su motivo y las áreas inaccesibles.
El formulario lo fija el departamento y no el técnico. Un informe escrito en un papel distinto no cumple el requisito, aunque tenga todos los demás datos. La fecha y la dirección identifican la inspección en el tiempo y en el lugar, así que deben estar exactas y coincidir con la propiedad que se vende o se compra.
El informe también debe decir qué áreas no se inspeccionaron y por qué, por ejemplo un ático sin acceso o un espacio cerrado con mobiliario. Debe indicar las áreas inaccesibles y la evidencia de tratamientos o infestaciones previas que el inspector haya visto. Esa parte genera más preguntas que cualquier otra, porque lo no inspeccionado no es lo mismo que lo limpio.
¿Qué significa el aviso de inspección fijado en la propiedad?
El informe debe indicar que se fijó un aviso de inspección en la propiedad y en qué lugar está. Ese aviso deja constancia de que hubo una revisión en esa fecha.
El aviso sirve para dejar constancia en el lugar mismo. Quien hace la inspección lo coloca en la propiedad, y el informe anota en qué parte quedó. Esa ubicación se escribe porque el informe pierde valor si nadie puede encontrar el aviso y comprobar que corresponde a esa inspección.
Como comprador, conviene buscar el aviso al visitar la casa y comparar su fecha con la del informe. Si el aviso no está o si la fecha no coincide, la pregunta va al técnico o a quien encargó el informe antes de firmar. No es un trámite de forma. Es lo que vincula el documento con la inspección que lo generó.
¿Cuánto tiempo debe conservarse la copia del informe?
El licenciatario debe guardar copia del informe durante al menos tres años, según el artículo 482.226. Quien compra debe pedir su propia copia en el momento de la transacción.
La copia es la prueba de qué se inspeccionó y qué se dijo en esa fecha. Por eso el estatuto pide que se conserve durante un periodo mínimo, en este caso al menos tres años. Si una compraventa se disputa después, la copia suele ser lo primero que se revisa. Quien compra debe tener su propio ejemplar, porque el informe es el documento que sostiene la decisión.
Conservar una copia no quiere decir que el informe valga para siempre. Un informe describe una fecha, y lo que hay en la estructura puede cambiar después. Esta página no indica un periodo de validez del informe, así que esa pregunta debe hacerse al técnico. En una compraventa, el informe se lee como la foto de un día, no como una garantía de que la casa está libre.
¿Por qué el informe no garantiza que no haya termitas?
El propio estatuto dice que un informe no garantiza la ausencia de organismos destructores de madera. Lo que cubre el informe es lo visible en una fecha, en las áreas accesibles.
Las termitas de madera seca viven dentro de la madera, y pueden estar en una viga o en un marco sin dejar ningún rastro en la superficie. Las de suelo viven en galerías y forman tubos de barro, pero pueden entrar por una fisura de la losa o por un paso de instalaciones que no se ve desde el interior. El informe trabaja con lo que el inspector puede ver ese día, y lo que está detrás de un panel o en un espacio cerrado queda fuera.
Por eso el estatuto pide anotar las áreas no inspeccionadas y las inaccesibles. Esas notas son la parte más honesta del informe, porque dicen dónde el inspector no llegó. Un comprador que las lea sabe qué puede faltar. Un informe sin esas notas, o con una frase de conformidad general, no dice nada de lo que no se miró.
¿Qué hace un técnico en una inspección para compraventa?
El técnico recorre las áreas accesibles, revisa la estructura en busca de tubos de barro, frass y madera dañada, y anota qué no pudo revisar.
La revisión suele empezar por la línea de suelo: zócalos, juntas de la losa, pasos de instalaciones y la base de la estructura. Después se revisan marcos, vigas visibles, el ático si hay acceso y los espacios donde la madera está en contacto con la humedad, como un baño o un cerramiento. El inspector busca frass, madera hueca, tubos de barro y alados muertos, y los registra con su ubicación. Cada hallazgo se anota con su ubicación exacta, para que quien lea el informe pueda volver al lugar.
Lo que el técnico no ve también queda escrito. Un panel cerrado, un armario lleno o un espacio sin acceso se anota como inaccesible, con la razón. Eso evita que lo no revisado se lea como si estuviera limpio. Si la inspección encuentra organismos activos, el informe lo dice, y un tratamiento de termitas de madera seca queda como paso siguiente, que se explica y se aprueba antes de empezar.
¿Qué debe revisar el comprador en el informe?
Revise la fecha, la dirección, las áreas no inspeccionadas, las inaccesibles, la evidencia previa y la nota sobre el aviso. Cada una de esas partes cambia lo que el informe significa.
Compare la dirección con la de la casa y la fecha con la de la negociación. Si el informe es de una fecha anterior, pregunte qué pasó después. Lea la lista de áreas no inspeccionadas como una lista de preguntas: qué ático, qué baño o qué cerramiento quedó fuera. Esas son las preguntas que vale la pena hacer antes de cerrar la compraventa.
Confirme en los registros de licencias del departamento que quien firma el informe está habilitado. Verifique que el documento esté en el formulario del departamento y que incluya la nota sobre el aviso de inspección. Si algo no coincide, pregunte antes de firmar. Un informe bien hecho permite responder esas preguntas sin tener que adivinar.
Preguntas frecuentes
¿Un informe WDO limpio significa que la casa no tiene termitas?
No. El estatuto dice expresamente que un informe no garantiza la ausencia de organismos destructores de madera. El informe cubre lo que el inspector vio en las áreas accesibles, en la fecha de la inspección. Lo que quedó inaccesible o no inspeccionado debe aparecer escrito en el informe. Si no aparece, pida la aclaración antes de firmar.
¿Puedo pedir un informe WDO sin estar comprando la casa?
El artículo 482.226 se aplica cuando la inspección es para una transacción inmobiliaria y se cobra o se pide un informe escrito. Una inspección sin transacción y sin informe escrito no es el caso que regula ese artículo. Puede pedir una inspección de termitas por otra razón, y el técnico explica el alcance y el precio antes de empezar.
¿Cuánto tiempo debe guardar copia el licenciatario?
El licenciatario debe conservar copia del informe al menos tres años, según el artículo 482.226. Quien compra debe pedir su propia copia en el momento, porque el informe es el documento central de la compraventa. Esta página no indica un periodo de validez del informe, así que esa pregunta debe hacerse al técnico.
¿Qué pasa si el inspector no pudo entrar a una habitación?
Debe anotarlo como área inaccesible, con la razón, porque el informe exige registrar las áreas inaccesibles. Ese punto aparece por escrito y no se puede dar por revisado. Lo más práctico es pedir una nueva revisión de esa área, con acceso, y que el resultado quede escrito con su propia fecha. Mientras tanto, el informe debe seguir diciendo que esa parte no se vio.
¿Qué es el formulario del departamento?
Es el formulario que prescribe el Departamento de Agricultura y Servicios al Consumidor de Florida, FDACS, para el informe WDO. El estatuto exige que el informe esté en ese formulario y no en un documento propio. Si el documento que recibe no tiene el formulario del departamento, pregunte por qué antes de firmar la compraventa.
¿El informe cubre termitas de suelo y de madera seca?
El informe debe cubrir todos los organismos destructores de madera, no solo uno. Eso incluye las termitas de suelo, la de madera seca y otros que la inspección encuentre. Si el informe menciona solo una especie, pida que se aclare qué quedó cubierto. Las termitas de Homestead tienen hábitos distintos, y el informe debe tratarlas por separado cuando las encuentra.
Fuentes
Esta guía es información general para los dueños de casa del condado de Miami-Dade y no sustituye una inspección en el sitio. Los precios son estimados. Vea nuestro aviso legal.